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Lohnt sich Kaufen wirklich mehr als Mieten?

Im Durchschnitt ist das Kaufen einer Wohnung in Deutschland deutlich günstiger als das Mieten einer Wohnung. Allerdings zeigen die Zahlen, dass der Anteil an Eigentümer rückläufig ist.

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt wird sowohl von den potenziellen Käufern und Anlegern verfolgt.

Im Zentrum steht die wichtige Frage, ob nach Jahren des Wachstums die Immobilienpreise stagnieren werden. Das Institut der deutschen Wirtschaft ist dieser Frage erneut auf den Grund gegangen und hat eine Studie für allerhand Standorte in ganz Deutschland durchgeführt.

Das Ergebnis zeigt eindeutig, dass es in den meisten Kreisen Deutschlands nach wie vor ein großer Vorteil ist, wenn man in den eigenen vier Wänden wohnt.

Laut Skeptiker ist dieses Ergebnis keine große Überraschung, da die Studie im Auftrag des Unternehmens Accentro AG erstellt wurde. Dieses Unternehmen verdient sein Geld durch den Verkauf von Wohnungen. Allerdings hielten die umfangreiche Untersuchung den wissenschaftlichen Ansprüchen stand. Für insgesamt 401 Landkreisen in Deutschland wurden die Mietkosten mit den Investierungen eines Bewohners verglichen, welcher eine vergleichbare Immobilie erworben hat.

Einflussfaktoren, welche diese Selbstnutzerkosten beeinflussen, sind der Preis, die Erwerbsnebenkosten, die Hypothekenzinsen und die entgangenen Zinsen am Kapitalmarkt. Ausgabe für die Instandhaltung und der Werteverzehr wurde bei der Untersuchung ebenfalls berücksichtigt.

Im Durchschnitt zeigt sich bundesweit ein großer Vorteil für die Selbstnutzung. Die Selbstnutzerkosten in Höhe von 4,94 Euro/Monat pro Quadratmeter stehen laut der Studie im Durchschnitt Mietkosten von 9,61 Euro gegenüber. Somit liegt der Kostenvorteil bei 48,5 Prozent. Der Blick auf die Entwicklung ist dabei überraschend. Der Abstand zwischen Mietkosten und den Selbstnutzerkosten von 2016 bis 2018 hat sich bereits verringert. Im Jahr 2019 ist die Differenz nun größer geworden. Gründe für diese Entwicklung ist die aktuelle Zinsentwicklung. In den Jahren 2016 und 2018 waren die Zinsen in Deutschland weitgehend konstant. Der Anstieg der Wohnungspreise haben in dieser Phase dafür gesorgt, dass sich die Miet- und Selbstnutzerkosten annähern.

 

Baufinanzierung und Nebenkosten als Hindernis

Ob die Wohnungen stärker an Selbstnutzer oder an Kapitalanleger gehen, ist fraglich. Die Quote an Eigentümer in Deutschland ist seit Jahren rückläufig. In den letzten Jahren fiel zudem die Zahl der Ersterwerber. Den meisten Haushalten fehlt es am notwendigen Startkapital. Vor allem die hohen Nebenkosten stellen ein großes Hindernis dar. Die Summe aus Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintrag und Maklerprovision verschlingen noch einmal rund 15 Prozent des Kaufpreises.

Die Kaufpreise sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, daher sind auch die Summen der Nebenkosten gestiegen. Diese Kosten werden aber nicht von den Banken finanziert. Darüber hinaus ist es in Zeiten von Nullzinsen immer schwieriger, ein kleines Vermögen aufzubauen. 

Wer es am Aktienmarkt versucht hat, hat spätestens am Anfang der Corona-Pandemie bemerkt, dass die Kurse nicht nur bergauf gehen, sondern auch sehr schnell bergab rauschen können. Diese jüngste Entwicklung war für die Bildung von Eigenkapital nicht gerade von Vorteil. Um mehr Haushalten den Zugang zum Immobilienmarkt zu ermöglichen, wird eine Reform der Nebenkosten gefordert. So wird zum Beispiel gefordert, dass die Käufer und Verkäufer sich die Kosten für den Makler teilen sollen.

In einigen Bundesländer müssen die Käufer die Provision von bis zu 7,14 Prozent des Kaufpreises alleine bezahlen. Darüber hinaus kann man sich gut vorstellen, dass Nachrangdarlehen des Staates eingeführt werden. Dieses Geld könnten wiederum bei der Finanzierung als Eigenkapital eingebracht werden.

Die Baufinanzierung kann ebenfalls dabei helfen, sich den Traum eines eigenen Hauses oder einer Eigentumswohnung zu erfüllen.

Bleibt nur noch die Frage, wie sich diese Entwicklung in den nächsten Jahren entwickeln wird. Einen großen Einfluss wird die aktuelle Corona-Krise und die wirtschaftlichen Auswirkungen haben. Zwar werden im groben Ausblick ein stabiles Preisniveau an den Immobilienmärkten erwartet. Allerdings ist es gerade zu früh, Folgen der Krise auf den Markt vorherzusagen.