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Baufinanzierung & Immobilienkredite

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Die Baufinanzierung richtig planen

Die Baufinanzierung wird immer dann nötig, wenn ein Eigenheim neu errichtet oder gekauft werden soll. Sie stellt in der Regel den größten Finanzierungsbedarf im gesamten Leben dar. Daher ist es umso wichtiger, um die feinen Unterschiede und Besonderheiten bei der Baufinanzierung zu wissen.

Was versteht man unter der Baufinanzierung?

Die Baufinanzierung umfasst alle Formen der Finanzierung, die für das Bau- oder Kaufvorhaben eingesetzt werden. Sie setzt sich dementsprechend aus verschiedenen Bestandteilen zusammen. Meist sind das

  • Eigenkapital,

  • Bankdarlehen,

  • Bauspardarlehen,

  • Vor-/Zwischenfinanzierung und

  • Bankvorausdarlehen.

Nicht in jeder Baufinanzierung müssen alle diese Bestandteile vorkommen, die ersten drei werden jedoch sehr häufig miteinander kombiniert.

Was zählt zum Eigenkapital?

Als Eigenkapital werden in der Baufinanzierung alle Mittel bezeichnet, die man selbst aufbringen kann. Sie lassen sich in finanzielle Eigenmittel und Sachmittel, die eingebracht werden, untergliedern. Beispielhaft stehen hierfür

  • Sparguthaben bei der Bank und/oder Bausparkasse,

  • Tages- und Festgelder,

  • Grundstücke, die bereits vorhanden sind oder

  • Eigenleistungen.

Letztere werden auch als Muskelhypothek bezeichnet, sollten aber einen Betrag von 25.000 Euro nicht überschreiten.

Das typische Bankdarlehen

Das typische Bankdarlehen kann ebenfalls in mehreren Varianten auftreten. Möglich sind beispielsweise

  • Annuitätendarlehen,

  • Volltilger-Darlehen,

  • Festdarlehen oder

  • Forward-Darlehen.

In der Praxis trifft man fast immer das Annuitätendarlehen an. Dieses wird auch als Festzinsdarlehen bezeichnet. Die monatlich abzutragenden Raten bleiben bei diesen Darlehen über einen festgelegten Zeitraum gleich, so dass der Bauherr eine hohe Planungssicherheit für seine Finanzen erhält. Die Darlehensrate besteht immer aus einem Zins- und Tilgungsanteil. Im Laufe der Zeit sinkt der Zinsanteil, der Tilgungsanteil dagegen steigt. Dadurch können die gleichbleibenden Raten gewährleistet werden. Das Annuitätendarlehen ist übrigens nicht nur mit monatlichen Raten erhältlich, sondern können diese auch quartalsweise und halbjährlich gezahlt werden. Eine jährliche Zahlung kommt in der Praxis dagegen so gut wie gar nicht vor. Für Verbraucher ist die monatliche Zahlung empfehlenswert, da hier klar kalkuliert werden kann. Dann ist aber darauf zu achten, dass der Tilgungsanteil auch monatlich mit verrechnet wird.

FINANZtest-online sagt:

"...Zinssätze unter 2 Prozent im Jahr gibt es bis zu 25 Jahre lang. Wer mehrere Finanzierungsangebote einholt und vergleicht, kann zudem einige Zehntausend Euro sparen.. ....”(27.03.2017)

Das Bauspardarlehen

Ein weiterer wichtiger Bestandteil der Baufinanzierung ist das Bauspardarlehen. Es ist generell zweckgebunden, darf also nur für wohnwirtschaftliche Zwecke (z. B. Neubau/Kauf von Haus/Wohnung) verwendet werden. Die Besicherung des Bauspardarlehens erfolgt durch die Eintragung eines zweitrangigen Grundpfandrechtes im Grundbuch.

Während Bankdarlehen meist nur eine Beleihung bis zu 60 Prozent des Beleihungswertes realisieren, da nur diese als erstrangige Grundschuld eingetragen werden kann, sehen Bauspardarlehen eine Beleihung bis zu 80 Prozent vor. Voraussetzung für die Gewährung eines Bauspardarlehens ist ein zuvor besparter und zuteilungsreifer Bausparvertrag.

Die vereinbarte Bausparsumme wird nach erreichter Mindestsparleistung (meist 40 bis 50 Prozent der Bausparsumme) ausgezahlt. Sie setzt sich aus dem Bausparguthaben und dem Bauspardarlehen zusammen. Das Bauspardarlehen muss nun wiederum in gleichbleibenden, oft monatlichen, Raten zurückgezahlt werden.

Wenn Zwischenfinanzierungen nötig werden

Ist der Bausparvertrag noch nicht zuteilungsreif, kann die Bausparsumme auch zwischenfinanziert werden, meist von den Bausparkassen selbst, zum Teil aber auch von anderen Kreditinstituten. Dabei sollte besonderer Wert auf die Zinsen der Zwischenfinanzierung gelegt werden. Diese liegen oft deutlich über den Zinsen für langfristige Darlehen. Dadurch kann, wenn man nicht richtig aufpasst, der Sinn und Zweck des Bausparens verloren gehen. Dieser liegt bekanntermaßen in sehr günstigen Darlehenszinssätzen.

Die Anschlussfinanzierung in der Baufinanzierung

Die klassische Baufinanzierung mit dem Annuitätendarlehen sieht einen festgelegten Zinssatz nur für einen bestimmten Zeitraum vor. Dieser liegt in der Praxis häufig bei 10 bis 15 Jahren. Über diesen Zeitraum erhält der Kreditnehmer festgelegte Zinssätze. Deren Höhe kann sich auch durch Schwankungen am Zinsmarkt weder nach unten noch nach oben verändern. Läuft die Zinsbindungsfrist allerdings aus, ist das Bankdarlehen oft noch nicht vollständig zurückgezahlt. Eine Restschuld verbleibt. Diese wird über die so genannte Anschlussfinanzierung weiter finanziert. Und dafür hat man mehrere Möglichkeiten:

1. Die Prolongation für die Anschlussfinanzierung nutzen

Gegen Ende der Zinsbindungsfrist erteilen die bisherigen Kreditgeber in der Regel ein Prolongationsangebot. Dieses besagt, dass die Restschuld zu neu vereinbarten Konditionen weiter finanziert wird. Häufig sind hier allerdings recht hohe Zinssätze angegeben, mit der Begründung, dass die Umschuldung mit weiteren Kosten versehen ist und diese eventuell anderweitig bestehende Zinsunterschiede aufzehren würde. Banken setzen dabei auf die Bequemlichkeit des Verbrauchers. Eine Prolongation sollte daher nur nach gründlicher Prüfung des Angebots genutzt werden.

2. Anschlussfinanzierung mittels Umschuldung

Die zweite Möglichkeit der Anschlussfinanzierung ist die der Umschuldung auf ein neues Kreditinstitut. Dieses bietet oft erstaunlich günstige Zinsen, da die Banken untereinander einen harten Konkurrenzkampf führen.

Die bereits erwähnten Kosten für die Umschuldung sollten aber beim Angebotsvergleich unbedingt mit berücksichtigt werden. Sie entstehen durch die Umschreibung der Grundschuld im Grundbuch. Allerdings sind sie häufig niedriger als der Zinsvorteil, so dass sich die Umschuldung durchaus lohnen kann. Hier gilt aber ebenfalls: Nur ein umfassender Vergleich der Angebote am Markt führt zur optimalen Anschlussfinanzierung.

3. Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung nutzen

Die dritte Variante für die Anschlussfinanzierung ist ein Forward-Darlehen. Dieses ist insbesondere dann zu empfehlen, wenn am Markt sehr niedrige Zinsen herrschen und die Zinsbindungsfrist in absehbarer Zeit (ein bis zwei Jahre) ausläuft. Da man nie weiß, wie sich der Finanzmarkt weiter entwickeln wird, kann man sich mit dem Forward-Darlehen die günstigen Zinsen von heute für das später auszuzahlende Darlehen sichern.

Für diese Zinssicherheit muss natürlich ein kleiner Zinsaufschlag gezahlt werden. Dieser liegt im Schnitt bei 0,01 bis 0,03 Prozent pro Monat, für den die Zinsen gesichert werden sollen. Das heißt, dass bei einem Forward-Darlehen, das zwölf Monate vor der Auszahlung abgeschlossen werden soll, ein Zinsaufschlag von 0,12 bis 0,36 Prozent anfällt.

Sondertilgungen in der Baufinanzierung

Ein wichtiger Bestandteil jeder Baufinanzierung sind Sondertilgungen. Diese sollten unbedingt mit vereinbart werden, da sie gleich zwei Vorteile mit sich bringen:

Sondertilgungen verkürzen die Laufzeit & verringern die Zinsbelastung.

Fast alle Annuitätendarlehen bieten mindestens einmal jährlich eine kostenfreie Sondertilgung in bestimmter Höhe. Die Höhe wird meist prozentual von der noch verbliebenen Darlehenssumme berechnet. Wichtig ist, dass diese Sondertilgungen kostenfrei möglich sind. So kann das Urlaubsgeld oder das 13. Monatsgehalt in die Baufinanzierung mit einfließen.

Dadurch sinkt die Restschuld des Darlehens schneller als ursprünglich angenommen und die Laufzeit kann sich insgesamt verkürzen. Da bei der Baufinanzierung die Zinsen immer auf die Restschuld berechnet werden, sinken diese ebenfalls ab. Der Anteil der Tilgung in der regulären Rate steigt, die Zinskosten fallen dagegen.